פלטפורמה לעורכי דין המאפשרת אינטראקציה בין עורכי הדין ובין לקוחות פוטנציאלים וקיימים.
עורכי דין
דרג אותי
ניקוד .0
אינדקסים ולוחות
אינדקס עורכי דין
שרותים משלימים
לוח הצעות עסקית
לוח מודעות כללי
עורכי דין באתר
עו"ד דוד אמסלם
מתמחה עדנה אגמי
עו"ד עורך דין צבאי לימור ברמלי
עו"ד דיקלה ברנס
עו"ד אריה שילאנסקי
עו"ד שלומי ביזק
עו"ד אביעד פרץ
עו"ד אילן כץ
עו"ד עירית בלכר-גרוסמן
עו"ד שרונה בן זאב
 >>   >> 

הסכמת בעלי דירות לבנייה של שכן

(07/05/2010)
אברהם בן עזרא<br />מומחים וחוות דעת
מאת אברהם בן עזרא
מומחים וחוות דעת

לא מחובר

הסכמת בעלי דירות לבנייה ע"י שכן

מאת: ד"ר אברהם בן-עזרא

 

הסכמות והתנגדויות של בעלי דירות ברכוש המשותף לבנייה של שכניהם, ותפקידה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בשמירת זכויות הבנייה של כל הדיירים

 

*    *    *

 

יש קושי בכל הנוגע להסכמת בעלי דירות בבית משותף לבנייה של בעלי דירה בבית [תוספת בנייה] – כי בנייה מסוג זה הינה בדרך כלל על חשבון הרכוש המשותף, ומתעורר ספק האם תהיה פגיעה בזכויותיהם העתידיות של אלה שלא בונים באותה עת אלא מעוניינים לשמור על זכויותיהם לעתיד לבוא.

 

נושא זה, המועלה לעיל, הינו נושא קנייני המשולב בתכנוני, שכן זכויות בנייה וניצול משאבי הקרקע הם עניין לחישובי אחוזי בנייה ואפשרויות בנייה דומות לכלל בעלי הדירות, ועל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לתת על כך את דעתה.

 

טוב תעשה הוועדה אם תדרוש במקרה מסוג זה תוכנית עקרונית אשר תכלול בקווים כלליים את התכנון העתידי של כל בעלי הדירות בבניין, כדי להמחיש כי האיזון לא הופר וכי נשמרו זכויותיהם של כל בעלי הדירות.

 

ייחוס חלקים מהרכוש המשותף לאלה שבונים הוא עניין קנייני.

 

בחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, הוסדרו התנאים מבחינה קניינית לבנייה על חשבון הרכוש המשותף:

 

 שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה[תיקונים: התשנ"ה (מס' 3), התשס"ח]

71ב.  (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.

(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.

(ג)  בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.

(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.

(ו)   הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.

(ז)  לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.

 

 

הנושא הקנייני אכן הוסדר בחוק המקרקעין, ואילו תפקידה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להתמקד בשאלה האם אכן נשמרו זכויותיהם של אלה שאינם משתתפים בבנייה, כאמור בסעיף 71 ב (ב).

 

מכיוון שמדובר בהחלטות בעלות השלכות כספיות בעלות משקל לגבי היחיד, בית המשפט לא מאפשר בדרך כלל לחזור מהסכמה לבנייה – ומי שחתם על הסכמה כזו, או הביע הסכמה בעל-פה – תישמט ממנו הזכות לחזור בו מהסכמתו, והטעם לכך ברור: הבונה נסמך על הסכמתו ותכנן את צעדיו על פיה. ראה בעניין זה ע"א 815/81 יעקב כליפא נ' אלי שאול,  בית המשפט העליון, שופטים: הנשיא לשעבר מ' לנדוי והשופטים ש' לוין, ש' נתניהו [פד"י ל"א (3) 078] ולהלן ציטוט:

 

"אין הסעיף 71 דורש רישום בכתב או ראיה כלשהי בכתב. מובן מאליו, שהסכמה בעל-פה חייבת להיות מוכחת בראיות מספיקות.

 אם היא מוכחת כך, אין כל חשש לאי-ודאות. הרי סעיף 23 של חוק החוזים(חלק כללי), תשל"ג-1973, מאפשר, בדרך כלל, עשיית חוזה כלשהו בהסכמה בעל-פה. אין לראות טעם, מדוע נכונות זו של המחוקק לתת תוקף להסכמה בעל-פה לא תחול גם על הסכמת בעלי הדירות בבית משותף לטובת אחד מהם. ואמנם, כך הוחלט בע"א 188/76 [1], ואין לנו לסטות ממה שנפסק שם.

 על יסוד האמור יש, לדעתי, לקבל את הערעור, לבטל את צו המניעה שנתן המפקח לפי חוק המקרקעין, וכן לבטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי ולדחות את תביעת המשיבים.

  השופט ש' לוין: גם אני מסכים, שיש לקבל את הערעור. לא זו בלבד שהמשיבים הסכימו לבנייה מלכתחילה וחזרו בהם, לאחר שהמערערים נכנסו להוצאות, כמו שהנשיא כתב בפסק-דינו, אלא שלאחר מכן הם התנו את הסכמתם בתנאים, שיש בהם משום סחיטה, בנסיבות אלה הגשת תובענה למתן צו מניעה על-ידיהם היא, בעליל, שימוש שלא בדרך מקובלת ושלא בתום-לב בזכותם, אפילו הייתה להם זכות (ראה סעיפים 39 ו-61 לחוק החוזים (חלק כללי)).

 השופטת ש' נתניהו: אני מסכימה לחוות-דעתו של הנשיא לשעבר לנדוי וכן להערתו של השופט ש' לוין".

 

לתהליך זה יש הגבלות. אין הרוב הנדרש של בעליהן של 75% מהדירות שהם גם בעלים של 2/3 מהרכוש המשותף רשאים ליצור מטרד ו/או לפגוע בזכויותיו האחרות של היחיד. ליחיד תהיה הזכות להביא את דברו לבית המשפט, אם הוועדה המקומית וועדת ערר לא נעתרו לטענותיו, ובית המשפט ידון בטענותיו.

 

כך גם נפסק בע"א 4414/97 עו"ד יצחק ק' ירד נגד הממונה על המרשם, בית המשפט המחוזי בירושלים, שופטת: א' פרוקצ'יה [לא פורסם, מובא בספר "סוגיות בתכנון וברישוי בניה" מאת א' בן עזרא ועו"ד סמדר בן-דור, בהוצאת "שי"].

יש וחלק מהדיירים בבית משותף מעוניינים לבצע תוספות בנייה בדירותיהם, ואילו חלק אחר מהדיירים מתנגדים לכך. המעוניינים בבנייה תלויים בהסכמת השכנים וזאת לפי סימן ג' 1 בחוק המקרקעין, סעיף 71 ב כאמור.

ובדבר זכויותיו של הפרט, העלול להיפגע מהחלטה שרירותית או בלתי צודקת של הרוב, נאמר בפסק הדין הנ"ל:

                    "בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71 ב (א) וטוען                           לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין                                בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי, רשאי לפנות

                      למפקח על המקרקעין".

 

‏07 מאי 2010
 




תגובות חברי הקהילה   (0 תגובות)
אין תגובות
2009 © עורכי דין - ReadLaw כל הזכויות שמורות ל