פלטפורמה לעורכי דין המאפשרת אינטראקציה בין עורכי הדין ובין לקוחות פוטנציאלים וקיימים.
עורכי דין
דרג אותי
ניקוד .0
אינדקסים ולוחות
אינדקס עורכי דין
שרותים משלימים
לוח הצעות עסקית
לוח מודעות כללי
עורכי דין באתר
עו"ד עורך דין צבאי דנה נוף
עו"ד דניאל כפיר
עו"ד ליסה סגלוב
עו"ד ki ki
עו"ד גילעד כהן
עו"ד שלמה אסרף נוטריון
עו"ד גיא כהן
עו"ד רונן דלאל
עו"ד רועי נתיב
עו"ד שי רודה
 >>   >> 

פרשנות תקנה 4 ט' לעניין חישוב אחוזי הבנייה

(17/05/2010)
אברהם בן עזרא<br />מומחים וחוות דעת
מאת אברהם בן עזרא
מומחים וחוות דעת

לא מחובר

פרשנות תקנה 4 ט' לעניין חישוב אחוזי הבנייה

מאת: ד"ר אברהם בן-עזרא

 

תקדים בנושא חישוב שטחים, החל על שטחים גבוהים במרכז הסלון, בלובי של בתי מלון, במבני ציבור ועוד, היוצר שטחי בנייה לניצול אדריכלי מבלי שתושת על שטחים אלו המגבלה של אחוזי הבנייה וזאת ללא כל קשר לשימוש המעשי בפועל של השטחים -

מהווה פתח ליצירתיות אדריכלית שציבור האדריכלים טרם עיכל וטרם ניצל.

 

*    *    *

 

בתיק ועדת זכאות] 132/05 צרפתי ועוד 22 תיקים אחרים נ' ועדת הזכאות לפי חוק יישום תוכנית ההינתקות תשס"ה – 2005[   אשר נדון בבית משפט השלום בירושלים, שופט: מ' סובל, ערערו מגורשים מגוש קטיף על החלטת הוועדה לגבי זכאותם, והתעוררה סוגיה של אופן חישוב שטחים וחישוב סכומי הזכאות. פסק הדין פורסם במאגר" lawdata"

לפי סעיף ט' 4 לתקנות התכנון והבנייה [חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים ]     תשנ"ב - 1992, נקבע כדלקמן:

"היה שטח בקומת כניסה לבניין מקורה באופן כלשהו בגובה שאינו עולה על שתי קומות, ולא היה סגור ביותר משני קירות, יבוא שטח זה במניין שטחי השירות לעניין תקנות אלה; היה גובה הקירוי של שטח כאמור שתי קומות או יותר, לא יבוא אותו שטח במניין השטח הבנוי."



אמנם הדיון נסב על שיעורי הזכאות של המגורשים מגוש קטיף, אך לצורך זה נשמעה ונקבעה עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה לפיה תחולת החוק בכל שטח מדינת ישראל, ועוד נטען שם כי בכוונת היועץ המשפטי להעביר הנחיה ברוח החוק למשרד הפנים כדי שמשרד הפנים ינחה את כלל גופי התכנון לפעול כאמור, כלשונה של תקנה ט' 4, ולפטור את השטח המקורה שגובהו לכל הפחות גובה של שתי קומות, והוא סגור בשני קירות או פחות - מחישובו במסגרת אחוזי הבנייה בתוכניות ובהיתרים.

 

הנחייה כזו אכן שוגרה לכל גופי התכנון במדינה, כפי שיפורט.

בית המשפט היה ער לכך שעמדת המשיבים התבססה על החלטות של ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה שהיו החלטות שגויות, ודחה את הערעור תוך שהוא קובע כי השטח בו מדובר בסעיף ט 4 - אינו שטח בנייה.

ערעור שהוגש על פסק דין זה נדון בבית המשפט המחוזי בירושלים בפני השופטת י' צור, ונדחה -ע"א 2373/08 צרפתי ואח' נ' ועדת הזכאות, בית המשפט המחוזי בירושלים, פסק דין מיום י"ב בטבת תשס"ט, 8 לינואר 2009, אף הוא פורסם במאגר lawdata

גם פסק הדין שבערעור נומק ובכך הוסר כל ספק וציבור המתכננים מוזמן לנצל את סעיף ט 4 בתקנות לצורך פטור מאחוזי בנייה של חללים בגובה שתי קומות ויותר הסגורים בשני קירות או פחות.

להלן התקדים בעניין זה שהתקבל על-ידי ועדת ערר מחוזית - מחוז דרום, בו נדונה תוכנית שכללה במרכז הסלון חלל בגובה מעל שתי קומות שאינו סגור ביותר משני קירות ;

 

 

 

 

התקדים

 

מדינת ישראל

ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבנייה

מחוז דרום

ערר מספר 6018/04

העוררים: 1. עוזי כהן 2. נורית כהן

נגד

המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שמעונים

תאריך הישיבה: י"ד בסיוון תשס"ד 3 יוני ‏2004

החלטה

ערר על החלטת המשיבה בתיק מספר 3070570 בקשה מס' 20040117 בבניין הנמצא בגוש 100246 מגרש 57/56 בישוב מבועים.

העורר הגיש בקשה לבניית בית מגורים. המשיבה החליטה בשלב זה לדחות את הדיון - "עבירת זכויות בנייה".

שאלת המחלוקת בין הצדדים הינה פרשנות של סעיף 4 ט' לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב - 1992.

אנו סבורים כי הפרשנות הצודקת הינה בפרשנות העוררים וכמפורט בחוות דעתו של ד"ר אברהם בן עזרא.

אנו סבורים כי סעיף זה עוסק בשטחים בתוך הבניין, לפיו שטח הנמצא בקומת כניסה לבניין והוא מקורה מעל גובה 2 קומות, אין להביאו במניין חישובי השטחים כשטח לבנייה.

אשר על כן, החלטנו לקבל את הערר, ולהורות למשיבה ליתן את ההיתר המבוקש.

יוספה פרידמן אהרן ברוכין, עו"ד

מזכירת וועדת ערר יו"ר וועדות ערר

מחוז דרום מחוז דרום ומחוז ירושלים

עד כאן התקדיםהמקורי, שהתייחס לתוכניותיו של המתכנן דוד כהן-סקאלי לגבי בניין מגורים ביישוב מבועים.

 

להלן עיקרי החוזר של המנהל הכללי מס' 6/2008 בדבר פרשנות תקנה 4 ט' לתקנות התכנון והבנייה [חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים] תשנ"ב – 1992:

 

"שטח מקורה בקומת הכניסה לבניין, שגובהו עד שתי קומות, הסגור ביותר משני קירות, יש לחשב כשטח למטרה עיקרית. לעומת זאת, שטח כאמור הסגור בלא יותר משני קירות יש לחשב כשטח שירות. שיטת חישוב זו נכונה גם במקרה שבו מדובר בשטחים מקורים חיצוניים בקומות קרקע של בתים חד קומתיים או דו קומתיים".

והיה והשטח האמור גובהו מעל שתי קומות, לא יבוא במניין השטח הבנוי, כאמור בתקנה 4 ט'.

 

יובהר כי האמור לעיל חל על שטחים גבוהים במרכז הסלון, בלובי של בתי מלון, במבני ציבור ועוד, והכלל הזה יוצר שטחי בנייה לניצול אדריכלי מבלי שתושת על שטחים אלו המגבלה של אחוזי הבנייה וזאת ללא כל קשר לשימוש המעשי בפועל של השטחים.

 

יש כאן פתח ליצירתיות אדריכלית שציבור האדריכלים טרם עיכל וטרם ניצל, בנוגע לחללים בתוך מבנה [סגור, ככל מבנה, מארבעה כיוונים] הפתוחים בשני כיוונים או יותר.




תגובות חברי הקהילה   (0 תגובות)
אין תגובות
2009 © עורכי דין - ReadLaw כל הזכויות שמורות ל