פלטפורמה לעורכי דין המאפשרת אינטראקציה בין עורכי הדין ובין לקוחות פוטנציאלים וקיימים.
עורכי דין
דרג אותי
ניקוד .0
אינדקסים ולוחות
אינדקס עורכי דין
שרותים משלימים
לוח הצעות עסקית
לוח מודעות כללי
עורכי דין באתר
עו"ד קרן חביב
עו"ד לימור דרעי
עו"ד גילה עיני
עו"ד סער זיו
עו"ד זיאד אלשייך (נוטריון)
עו"ד אבי מורה
עו"ד אבי קיסוס
עו"ד מאיר עומר
עו"ד דנה נוף
עו"ד טוען רבני יואב סטשבסקי
 >>   >> 

הלקוח - כבר לא תמיד צודק..על האחריות המקצועית של עו"ד בעסקת מקרקעין

(27/05/2013)
מיה  לוי<br />עורך דין
מאת מיה לוי
עורך דין

לא מחובר

הלקוח - כבר לא תמיד צודק..

 

על האחריות המקצועית של עו"ד בעסקת מקרקעין

 

מאת עו"ד מיה לוי

 

ביום 09/11/2010 נחצו לדידי כל הקווים האדומים! שוב נעו אמות הספים של מקצוע עריכת הדין, אלא שהפעם היה זה מכיוון בלתי צפוי, מבן ברית, ממי שנדמה כי שכח שבעבר הלא כל כך רחוק עטה אף הוא את גלימת המקצוע, ולדאבוני היה זה בית משפט השלום בתל אביב, הוא ולא אחר. בפסק דין שנדמה כאזוטרי משהו, בכר זה האחרון לזנוח את מאזני הצדק ולאשש את תחושות חוסר הסיפוק של הציבור כלפיי וכלפי חבריי למקצוע, עת הורה לעו"ד פלוני אשר ייצג בעסקת מקרקעין לשלם ללקוחותיו, הלא כל כך תמימים ואף לא כה נקיי כפיים, סכום כסף לא מבוטל, זאת בשל כך ש"נכנע" עוה"ד לעיקשותם של לקוחותיו לחתום על הסכם למכירת דירת המגורים שלהם חרף קיומה של הערת אזהרה על הדירה לטובת מנהל מקרקעי ישראל.

אולם לא בשל כך אחזני ההלם, אלא בשל בחירתו המוזרה של בית המשפט לפסוק כן, חרף הודייתם המפורשת של אותם מוכרים כי הסביר להם עורך דינם את המשמעויות הכרוכות בכך, זאת אך מחמת הספק שמא לא עשה כן ואך בשל שלא הכיל אזהרתו זו ככתבה וכלשונה בהסכם המכר (?!?)

 

תחילתו של הסיפור בשנת 1996, עת רכשו הזוג אשכנזי מאת מנהל מקרקעי ישראל דירה בראשון לציון בעודם מקבלים הנחת "זוג צעיר", שתהפוך למענק בתום עשר שנים מיום הרכישה. כעבור תשע וקצת שנים, גמלה בליבם של הזוג אשכנזי ההחלטה למכור את דירתם. לשם כך, שכרו את שירותיו של עו"ד פלוני אשר ייצג במשותף אותם ואת הרוכשים הפוטנציאליים, הפיק נסח טאבו וערך את הסכם המכירה. כאמור לעיל, בנסח הטאבו הופיעה הערת אזהרה לטובת מנהל מקרקעי ישראל, על הצורך בהסכמתו לביצוע העברת זכויות בנכס - במכירה או בחכירה לדורות.

 

במועד חתימת ההסכם ואף בטרם נחתם, מסר עוה"ד לזוג אשכנזי כי יש צורך לפנות למנהל מקרקעי ישראל לצורך קבלת הסכמתו למכר וכפועל יוצא למחיקת ההערה, וכן כי ייתכן והמנהל ידרוש מהם תשלום על מנת לעשות כן, סכום שאיננו יודע לאשורו גובהו מה יהא. אלא שחרף אמירתו זו של עוה"ד, קצרה רוחם של הזוג אשכנזי להתקשר בהסכם והחליטו סופו של יום שלא לדחות את מכירת הדירה עד לאחר ברור גובה הסכום האמור, אלא לנקוט בשיטת אשר יהא יהא, דהיינו דיה לצרה בשעתה ולא שעו לאזהרות האמורות.

 

במאמר מוסגר יצוין כי משמעותה המשפטית של קיומה של ההערה האמורה הינה כי מאחר ורכשו הזוג אשכנזי את הדירה בהנחה משמעותית - לא יהא באפשרותם להעביר זכותם לאחר בטרם קיבלו את הסכמת המנהל, זאת על מנת למנוע מצב בו ינצלו זוגות צעירים שקיבלו את הטבה האדיבה למטרת רווח ולא חלילה למטרת מגורים. לשם כך, הוגבלה זכותם של הזוג אשכנזי להעביר את בעלותם בטרם יקבלו את הסכמתו של מנהל מקרקעי ישראל.

 

והנה לנו חוק מרפי קלאסי - לאחר החתימה על ההסכם, עת ביקשו הרוכשים לקחת משכנתא מהבנק, סירב הלה לעשות כן כל עוד רשומה על הדירה אותה הערת אזהרה, וכאשר פנו הזוג אשכנזי למנהל מקרקעי ישראל בבקשה להסרת ההערה - נתחוור להם כי לשם הסרתה עליהם לשלם למנהל סכום "צנוע" העולה כדי 60,000 ₪ לערך, וכן כי לו היו דוחים את המכירה בחודשיים וחצי בלבד - דהיינו בתום עשר שנים בדיוק מיום שנרכשה על ידם - היו פטורים לחלוטין מהתשלום האמור.

 

כמובן שלא היה לזוג אשכנזי אלא להשליך יהבו על הרוכשים למען יביעו הסכמתם האדיבה לבטל ההסכם ולדחותו עד למועד בו לא עוד יידרשו לשלם כל סכום שהוא למנהל, דהיינו עד לאחר תום עשר שנות האיסור, אלא שכמצופה, נתקלו בחומה בצורה ובסירוב נחרץ של הרוכשים לבטל את העסקה, פן חלילה יאמרו יודעי דבר כי יצאה ידם על התחתונה. כך, בצר להם, שילמו הזוג אשכנזי את שנדרשו למנהל מקרקעי ישראל, בעודם מפנים חצים מאשימים לשעיר לעזאזל התורן - הוא עורך דינם, (שהרי מי הוא שירהיב עוז ויודה בטעותו..) ופנו כהרגלנו בקודש אל פותר הבעיות הישראלי האולטימטיבי - הוא בית המשפט.

 

לא בהפתעה רבה החל בית משפט השלום בתל אביב את הדיון בסוגיה בציינו את הכלל הקובע את חובת עורך הדין לנהוג ביושר, בחריצות, בשקידה ובנאמנות תוך דאגה לאינטרס של לקוחו, החל גם כאשר פועל עורך הדין מטעם שני צדדים. עוד קבע, כי הבירור שערך עוה"ד היה שטחי וכי היה עליו לדחות את החתימה על ההסכם עד לאחר קבלת מלוא הנתונים מאת המנהל, וכי מחדלים אלו מהווים סטייה מדרך פעולה סביר.

והנה משפט המחץ - לכל הפחות, קבע בית המשפט, היה על עוה"ד "להחתים את התובעים על ידיעתם  כי הם מודעים לכך שהעסקה נכרתת בטרם חלפו עשר שנים מיום הרכישה ולציין בהסכם, ברחל בתך הקטנה, את התחייבותם לשאת בתשלום למנהל, יהא שיעורו אשר יהא".

 

סופו של דבר הכריע בית המשפט כי לגבי דידו אי העלאת השאלה או ביצוע הבדיקה כמה זמן נותר להסרת ההגבלה ו/או אי ציון חובת התשלום בהסכם מהווה התרשלות. יחד עם זאת ציין בית המשפט את אי הנוחות שחש כלפי שני הצדדים גם יחד, מהצד האחד, עוה"ד במחדליו, ומהצד האחר הזוג אשכנזי, שידעו על ההגבלה שחלה עליהם, קיוו ש"יהיה בסדר" והעדיפו בכל מקרה ציפור אחת ביד מאשר שתיים על העץ, כלומר, עד שמצאו קונה במחיר שרצו - העדיפו להוציא את העסקה אל הפועל, כך שיוכלו גם להשיב את ההלוואות שלקחו לשם רכישת הדירה האחרת, גם אם יאלצו לשאת בתשלום למנהל.

 

לטעמי, אי נוחות זו די היה בה כדי לדחות את התביעה על הסף, קל וחומר מקום בו מציין בית המשפט עצמו כי לו היה עוה"ד מציין בהסכם את אזהרותיו, היה הבסיס לתביעתם של הזוג אשכנזי נשמט!! רוצה לומר בית המשפט אל עורך הדין - היה זהיר, הגם שלא ערכת בדיקותיך עד תום, מספיק היה שהיית מציין את הסיכון בהסכם המכר על מנת להוציאך פטור מאחריות. הייתכן שאך בשל הספק (שאינו באמת ספק – בית המשפט מציין ברחל בתך הקטנה כי ידעו גם ידעו הזוג אשכנזי משמעותה של ההערה) תהא מילתו של עו"ד שווה כקליפת השום, חרף חוסר תום הלב וחמדנותם של לקוחותיו?? הייתכן שעל עוה"ד לשלם ללקוחותיו מחצית מהסכום אותו שילמו למנהל מקרקעי ישראל משוערך מיום תשלומו ואילך אך בשל שבחר לא לצאת ידי חובה..??

 

האמנם כתב בית המשפט בנשימה אחת מחד גיסא - כי אי עריכת הבדיקות במלואן כמוהן כרשלנות ומאידך גיסא - כי לו היה בהסכם המכר סעיף המציין את האזהרה שהזהיר עוה"ד את לקוחותיו היה פטור מאחריות?? משל אמר בית המשפט לעוה"ד - אתה נדרש לערוך בדיקה, אבל אם לא ערכת לפחות צא ידי חובה וכלול בהסכם המכר סעיף בו הצהרת בפני המוכרים כי יהא עליהם לשלם סכום עלום למנהל! דבר והיפוכו, אוקסימורון, פרדוקס... החייב עוה"ד לבצע הבדיקות האמורות או שמא די בהכלתו של סעיף בהסכם המכר המתריע על קיומה של סכנה?? ואם כך, מדוע חויב עוה"ד בתשלום פיצוי ללקוחותיו, הן את האזהרות אותן ביקש בית המשפט כי יכלול בהסכם העביר ללקוחותיו בעל פה, ואלו אף לא הכחישו!!

 

אל נא תטעו, אינני מקלה ראש כלל ועיקר בבדיקות אותן נדרש עורך הדין לבצע בטרם החתימה על עסקה במקרקעין, אלא שכאן בחר בית המשפט ללכת אך את חצי הדרך ומוטב היה לו לא אמר דבר. שהרי מה טעמה של הנזיפה שנזף בעוה"ד אם ציין בין השורות את דרך המילוט שהיא כשלעצמה יש בה כדי להציג את עוה"ד כחמקמק, ומה הטעם בנזיפה שאין בה אלא כדי לפגוע ביוקרת המקצוע אשר ממילא רעועה היא עד דק, ותחת להוקיע את הזוג אשכנזי ולדחות תביעתם בשתי ידיים, פסק בית המשפט לטובתם - הם אלו אשר נכנסו לסכנה בעיניים פקוחות לרווחה ומניעיהם מוטלים בספק.

 

תחושת אי הנוחות שלי נובעת מן המסר אשר העביר בית המשפט לציבור, גם אם לא לכך נתכוון. הן ברור לכל כי לו היה נעמד עוה"ד על רגליו האחוריות ולא נכנע לעיקשותם של לקוחותיו לחתום על ההסכם אלא לאחר עריכת מלוא הבדיקות במנהל מקרקעי ישראל, היו הללו הולכים אחר כבוד לעוה"ד היושב בקומה שמעל והיו מוצאים לבטח את זה שיסכים לייצגם ויהי מה שיהי... אלא שעולם כמנהגו נוהג, הזוג אשכנזי - כישר בעיניהם יעשו, יזכו מן ההפקר ולא ייתנו הדין על מעשיהם, ואילו עוה"ד שדווקא הזהיר את לקוחותיו מפני הצפוי, אותו דנים אותו ברותחין אך בשל כך שנהה אחר רצונותיהם. ואם כך עשה בית המשפט, מדוע לא יעשו כן אזובי הקיר??




תגובות חברי הקהילה   (0 תגובות)
אין תגובות
2009 © עורכי דין - ReadLaw כל הזכויות שמורות ל