פלטפורמה לעורכי דין המאפשרת אינטראקציה בין עורכי הדין ובין לקוחות פוטנציאלים וקיימים.
עורכי דין
אינדקסים ולוחות
אינדקס עורכי דין
שרותים משלימים
לוח הצעות עסקית
לוח מודעות כללי
עורכי דין באתר
עו"ד עדי שפיצר שקד
עו"ד זהר הר נוי
עו"ד הרצל דבוש עו"ד ונוטריון
עו"ד יהונתן קמיל
עו"ד אורי בוים
עו"ד מאיר אזוט
עו"ד גדעון פישר
עו"ד עינת גלוסר
עו"ד אורלי אלוף
עו"ד שי רודה
 >>   >>   >>  לא מחובר

עו"ד שירן זפרני

שם:  עו"ד שירן זפרני
עיסוק:  עורכי דין מקרקעין נדלן
גיל:  30
טלפון:  08-6602696
נייד:  052-9598177
פקס:  08-6609662
דוא"ל:  bzlawoffice5@gmail.com
אזור:  תל אביב
עיר:  רחובות
בראל & זפרני משרד עורכי דין
משרד בראל זפרני עו"ד הינו משרד המונה שתי שותפות ועוסק במגוון תחומי המשפט האזרחי ובהם דיני המקרקעין, מעמד אישי, דיני ירושה, הוצאה לפועל והביטוח הלאומי.
עורכות הדין במשרד מתמקצעות בתחומים השונים ושמות דגש על חווית השירות של הלקוח, השקיפות, הזמינות ותחושת הביטחון.

משרדנו מאמין כי מקצועיות, יצירתיות ואמביציה הם הכלים לפתרון כל בעיה שתג...
התכנים של שירן זפרני רשימת המאמרים
חשיבות עריכת הצוואה   /   מאמר   /   12/07/2017
צוואה היא הצהרה בכתב המהווה בטוחה לאדם כי לאחר מותו ייעשה ברכושו בדיוק לפי רצונו. על פי החוק, אדם רשאי לצוות, לאחד או יותר את עיזבונו או חלק מעיזבונו כפי שיחליט וכך יכתוב זאת בצוואה המפרשת את רצונו וכוונתו. איך ארצה לחלק את רכושי? למי ארצה לחלקו? ארצה לדאוג לאדם שאינו בן משפחה? אעדיף לחסוך מילדיי התעסקות מיותרת לאחר מותי? יש לי נכס שארצה להעביר דווקא לאדם אחר? אולי אעדיף לתרום חלק מהעיזבון? שאלות רבות עולות כאשר אדם חושב על יום חלוקת רכושו... צוואה היא הדרך הבטוחה ביותר לדאוג לחלוקת העיזבון על פי רצונו של הנפטר. אין הגבלה גם על מספר הצוואות שיכול אדם להשאיר אחריו אך צוואה מאוחרת היא הקובעת בכל מצב. באילו מקרים כדאי לערוך צוואה? ידועים בציבור, חלוקת רכוש ספציפית שאינה דווקא לקרוביו, חלוקה לקרוביו לפי החלטה מה יקבל כל אחד, בני זוג גרושים או פרודים, משפחות שבראשן הורה עצמאי, אדם ערירי, אדם ללא ילדים או בני משפחה אחרים, זוג שנשוי נישואים שניים ולכל אחד מבני הזוג יש ילדים משלו. היכן אשמור את צוואתי? ניתן להפקיד את הצוואה לאחר שנכתבה אצל הרשם לענייני ירושה, ניתן לשמור עותק במשרדו של עורך הדין אשר ערך עבורך את הצוואה ובעצם ניתן לשמורה בכל מקום אשר נראה בטוח בשבילך תוך כוונה מלאה שתצא לאור בזמן שמשפחתך תזדקק לה.
הורשת משק חקלאי - זכויותיו וחובותיו של בן ממשיך   /   מאמר   /   14/08/2017
הורשת משק חקלאי – זכויות יורשים והגדרת "בן ממשיך" משק חקלאי - נחלה כאמור, קרקע המיועדת לשימוש חקלאית בלבד לצרכי פרנסת החקלאי מהמשק. כמו כן מיועדת הנחלה למגורי החקלאי עצמו. גודלה של נחלה אינה נקבע ע"י המושב או ע"י רשויות התכנון אלא על פי צרכים חקלאיים וקריטריונים שחושבו כיחידות מספקות לפרנסה חקלאית של משפחה. יחודו של משק חקלאי ממוצע ורגיל הוא בכך, שחלוקתו בין יורשים אחדים יכולה לפגוע בכושר קיומו כמשק חקלאי, שנועד לפרנס משפחה חקלאית. כדי למנוע תוצאה קשה זו, קובע המחוקק מסירתו של המשק ליורש המוכן והמסוגל לקיימו, על-פי הוראות סעיף 114 לחוק ובתנאים המפורטים בו. כדי להגשים את המטרה של הועדת הקרקע לעיבוד חקלאי במסגרת אגודות שיתופיות, התגבשה עוד מקדמת דנא מדיניות המוסדות המיישבים האוצלת על תנאי העברת הזכויות בנחלה מחבר אגודה לאחר. למדיניות זו שתי פנים: • האחד - המשק כנחלה חקלאית, מהווה יחידה מישקית אחת שאינה ניתנת לחלוקה או לפיצול. • השני – מדיניות הנועדה להותיר בידי המוסדות המיישבים את היכולת לפקח על זהות הגורמים אליהם מבקש חבר האגודה להעביר את זכותו בנחלה. מדיניות זו מצאה את ביטויה בהחלטות המינהל והסוכנות. רעיון זה משתקף גם בחקיקה. בסעיף 114 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 נקבע כי משק חקלאי שהוא יחידה שחלוקתה היתה פוגעת בכושר קיומה במשק חקלאי העשוי לפרנס משפחה חקלאית - יימסר ליורש המוכן ומסוגל לקיימו (להלן:"בן ממשיך") והוא יפצה את היורשים האחרים במידה ששווי המשק עולה על המגיע לו מן העזבון. מדיניות זו של הגורמים המיישבים שעניינה אי-פיצול הנחלה, ובקרה על זהות הגורם המבקש להשתלב באגודה, נועדה לשמר את הכושר החקלאי והמבנה החברתי המיוחד של האגודה השיתופית. עם זאת, מדיניות זו מעלה קושי אמיתי שנוצר, הלכה למעשה, על-ידי "גזירת הבלעדיות של מוסד ה-"בן הממשיך". ככל שהיא נוגעת ליחסים בין בני משפחה, היא מתנגשת עם רצונותיהם הטבעיים של הורים, בעלי זכויות במשק, להוריש לילדיהם ולמשפחתם את חלקם - קרקע ומבנים, לאחר שיגיעו לאריכות ימיהם, זאת מבלי ליצור חיכוכים ומדונים בין בני המשפחה שיש חשש כי ילוו בסערת רגשות ובשימוש בכלים משפטיים, שלא לצורך. המקרים הבאים בפני בתי-המשפט מעלים תמונה מציאותית החושפת קשיים במילוי אחר מדיניות המוסדות המיישבים, זאת במספר לא מבוטל של מקרים ובסיטואציות שאין הדעת יכולה לצפותן באופן מושלם. התמודדות עם קשיים אלה מצריכה פתרון חקיקתי. אך מאחר ואין עדיין הסדר חקיקתי שכזה עלינו לתת פתרונות למקרים המשחרים לפתחנו. בעשותנו כן, עלינו להפעיל שיקולי צדק ולבחון לאורם בכלים העומדים ברשותנו את התנהגות הצדדים. בן ממשיך - מהות זכויותיו אותו בן הבונה את ביתו בחלקה ליד בית ההורים, מעבד עימם את המשק ועם מותם של הוריו בבוא היום, יהיה הוא לבעל המשק במקומם. מעמדו של "בן ממשיך" זכה להגדרה בחקיקת המשנה, וזו מצויה בתקנה 3א(א) של תקנות האגודות השיתופיות (חברות). עצם הכרה בבן כבן ממשיך, אינה מעניקה לבן זה זכויות קנייניות במשק. זכות זו מוסדרות במסגרת ההסדרים שבין הבן להוריו - אם במסגרת הענקת הזכות בחיי הוריו ואם במסגרת הענקתן לאחר פטירת הוריו או מי מהם. בעוד העברת זכויות בחיי ההורים יכול להיעשות בהסכם שבין הצדדים, הרי העברת זכויות אלה לאחר פטירה - יכולה להיעשות במסגרת הורשה בלבד. לפיכך, עם כאשר נערך הסכם לרבות הסכם הכרה בבן כבן ממשיך, יש לבחון האם מדובר בהענקת זכויות לאלתר, או הענקתן לאחר פטירה, ואזי אין להן כל תוקף אלא בדרך של צוואה. אם לא נערכה צוואה על-ידי ההורים המנוחים, הרי שגם אם התקבל היורש לאגודה והוכר על ידה כ"בן ממשיך", אין בכך לפטור אותו מחובת הפיצוי כלפי היורשים האחרים. במקרה כזה יש לקבוע שגם אם יש לראות ביורש "בן ממשיך", מבחינת האגודה, הרי שבמעמדו כלפי היורשים, אין הוא אלא מי שזכאי כי המשק יימסר לידיו, מבחינת האגודה, אך כנגד פיצוי ליורשים אחרים. " כלומר, כן ניתן משקל לרצון המוריש שמבקש שבנו יהיה בן ממשיך. אך התחשבות ברצון זה אינו מצדיק שזכויות היורשים לקבל את חלקם בעזבון יקופח. לפיכך, כאשר אין ידו של חבר האגודה משגת את שעליו לשלם לבעלי זכויות נוספים, אין מקום להעניק לו את מלוא הזכויות במשק תוך קיפוח זכויות האחרים. אז איך החוק מונע את קיפוח היורשים הנוספים? זכות קדימה בין יורשים סעיף 100 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מסדיר את זכויות הקדימה בין יורשים אשר ירשו חלקים ממשק חקלאי, כאמור בסעיף 114 לחוק, כדלקמן: (א) מקרקעין שהם משק חקלאי כמשמעותו בסעיף 114 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, והם עברו בירושה, בין על-פי דין ובין על-פי צוואה, ליורשים אחדים במשותף, לא יהיה יורש זכאי להעביר חלקו בהם לאחר אלא אם הציע אותו תחילה ליורש בעל זכות הקדימה. (ב) בשנתיים הראשונות לאחר מתן צו הירושה או צו אישור הצוואה, יראו כל יורש כבעל זכות קדימה לגבי חלקו של יורש אחר; מכאן ואילך יראו כבעל זכות קדימה רק יורש שרשם תוך השנתיים הראשונות זכות קדימה לעצמו לגבי חלקו של יורש אחר. הוראת סעיף 100(ב) לחוק המקרקעין והוראת סעיף 114 לחוק, משלימות זו את זו. הוראת סעיף 114 לחוק קובעת עדיפות לסוג מסויים של יורשים "המוכן ומסוגל לקיימו". לא מן הנמנע, כי בהתאם להוראה זו יימסר המשק החקלאי לכמה יורשים במשותף. במקרה זה, תתברר זכות הקדימה בין אותם יורשים, להם נקבעה הזכאות במשק החקלאי - על-פי הוראת סעיף 100 לחוק המקרקעין. כלומר מיום העברת המשק החקלאי לבעלותו של הבן הממשיך באופן אוטומטי ניתנת זכות קדימה לשאר היורשים הטבעיים למשך שנתיים, בכך מונע החוק את מכירת / העברת המשק החקלאי לאחר שהוא לא אחד מהיורשים האחרים ללא הסכמתם המפורשת, ידיו של היורש הרשום כבולות לשנתיים בפן הזה . לאחר שנתיים, אם ברצון היורשים לשמר את המצב הקיים עליהם לרשום את זכותם בלשכת הרישום או במנהל מקרקעי ישראל (יש לבדוק היכן מוסדר רישום הקרקע).
ברירת משפט - שלבים וטיפים   /   מאמר   /   13/08/2017
למי מאתנו זה לא קרה? תחושת הכעס הזו שעולה מהבטן ועד הראש כאשר אנו מגלים כי פגעו בנו, רמסו אותנו, הטילו עלינו סנקציה כזו או אחרת מבלי שעשינו כל דבר רע המצדיק זאת? כמה מכם שעמדו בסיטואציה והחליטו לעמוד על צדקתם, נתקלו בצבא הביורוקרטיה המונה בשורותיו פקידים ועוד פקידים המצוידים במבט אטום ובערמות של טפסים ובלוח הגדול המציג מספר תלת ספרתי שבמקרה רחוק מאוד ממספר התור שאתה מחזיק ביד. תארו לעצמכם מצב בוא אתם מנהלים שגרת בוקר רגילה לחלוטין, נכנסים לאוטו ונוסעים לעבודה, ובדרך חזרה לרכבכם בסוף יום העבודה מגלים להפתעתכם דו"ח על השמשה, מתנה מהעירייה. נוסיף למקרה שזה מקום החניה הקבוע שלכם, ושאין כל סימון המעיד כי המקום אסור לחניה, ובצמוד אליכם מכנים עוד שלושה רכבים שונים והרי שזה דבר שבשגרה. שבדו"ח כתוב שחניתם בחלקו האחורי של המבנה, מקום האסור לחניה, רק שהחניה שלכם היא בחלקו הקדמי!!! הפקח, ככל הנראה טעה. עכשיו.. לך תוכיח. תוציא את הטלפון, תצלם, תשלח מכתב, התשובה תגיע אליך במקרה הטוב תוך חודשיים שם יהיה כתוב שהמקרה בטיפול, הטיפול ימשך עוד חודש חודשיים כי יש עומס של פניות הדומות לשלך לעירייה כמובן. ובתום ההמתנה , עם קבלת התשובה המיוחלת תגלה שהיא שלילית, ושעליך לשלם את הקנס. כמה מעצבן? כמה שערורייתי? רובנו היינו מפסיקים כאן, מתעצבנים ומשלמים. אבל אם נגיד לכם שבהליך נכון כאשר אדם מקבל דוח מוטעה לטענתו, היא להגיש בקשה לרשות המקומית לביטול הדוח, ועוד נגיד שהמשפט המנהלי קובע כי פקיד שלטון חייב לענות לפניה תוך 30 יום? עם זאת, נציין כי כאשר הערעור לא מתקבל, "ידיו של האזרח כבולות. הוא אינו יכול לתבוע את הרשות המקומית בעניין הזה, ועליו לחכות עד שהרשות תתבע אותו (אם לא יישלם) לבית המשפט לעניינים מקומיים, אם מדובר בדוח חניה. בדיון בבית המשפט יוכל האזרח לטעון את כל טענותיו. אז אם כבר קיבלתם החלטה להילחם אז הנה כמה טיפים בחינם: • שמרו הכל מתועד. • כדאי לשלוח כל פניה בדואר רשום, הכי טוב זה למסור את המכתבים באופן ידני, אם אפשר. רצוי לגשת לאותו גוף שלטוני, למסור לפקידים את המכתב, ולבקש מהם שיחתמו על טופס שיוכיח כי קיבלו את המכתב. כמובן שכדאי להכין כמה עותקים מראש. • חשוב לשים לב בידי מי נמצא הטיפול באותו דוח: האם בידי העירייה, או בידי חברת גבייה חיצונית. אם העירייה לא מצליחה לגבות את כספי הקנס, היא מעבירה את הטיפול בדרך כלל לידי חברת גבייה חיצונית, שלה יש אינטרס לגבות את הכסף. לכן, רצוי לטפל בנושא כאשר הוא עדיין נמצא בידי העירייה, כדי שלא ייווצר מצב בו כמה בריונים דופקים על דלתך. אולי מדינת ישראל עשתה כברת דרך רבה בכל הקשור למלחמה בביורוקרטיה בדרכים כאלו ואחרות, אבל רחוק היום שמלחמה זו תגיע לקיצה, וכל זמן שהיא עוד קיימת, אנחנו כאן לשירותכם.
הבלוג של שירן זפרני רשימת הבלוגים
שלבים ברכישת דירה מקבלן   /   בלוג   /   13/08/2017
מזל טוב! הגיע הרגע לו חיכיתם שנים... אתם סוף סוף יכולים להרשות לעצמכם לקנות דירה, ולא סתם דירה - דירה חדשה מקבלן. לקוח שאל אותי "אם לקבלן יש עורך דין שרושם את הבעלות בדירה בסיום העסקה למה הוא צריך לשכור את שרותיו של עורך דין באופן אישי?!" התשובה לשאלתו זו נעוצה בידיעה כי יש לבצע מספר בדיקות ופעולות טרם החתימה על הסכם עם הקבלן אותם עורך דינו של הקבלן לא יעשה עבורך ובטח שלא ילווה אותך בכל דבר הכי קטן על ליום המסירה בפועל... כללי לשכת עורכי הדין קובעים במפורש כי חל איסור מוחלט על עורך דין שמייצג את הקבלן לייצג גם את הרוכשים מהקבלן (למעט ברישום סופי של הבעלות בדירה) כך שלא ייווצר ניגוד עניינים. אז במידה והחלטת לרכוש דירה מקבלן חשוב שתדע כמה דברים טרם הנך מתקשר בחוזה: 1. בדיקות יסודיות – עליך לבדוק את הקבלן טרם התחלת התקשרות עמו בכל רובד אפשרי החל מזכאותו לבנות על הקרקע ועד לקבלת כל האישורים לבניה על הקרקע והבעלות. 2. כספים – במידה ויש בידיך הון עצמי עליך לברר טרם ההתקשרות כי יש ביכולתך לקחת משכנתא ובעצם לקבל אישור עקרוני מבנק ללקיחת משכנתא בהמשך הדרך. את הקבלן יש לבדוק ברובד זה על מנת שלא נופתע בהמשך – יש לבדוק שלא חלים שעבודים על הקרקע, אין חובות לקבלן וכד' בנוסף, עליכם לבדוק כי את פרויקט הבניה והקבלן מלווה בנק אשר נותן לכם בטוחה לכספם - חל איסור להפקיד כספים ישירות בחשבון הקבלן או מישהו מטעמו. בנק מלווה יבטיח לכם שקט נפשי לאחר כל תשלום ויחייב את הקבלן בערבות בנקאית לפי חוק המכר. 3. תשריטים ותכוניות – טרם חתימה על הסכם המכר חשוב לבדוק את התשריטים שיש בידי הקבלן הנוגעים לבניין כולו ולדירה הנרכשת. עליך לבדוק כי התשריטים מאושרים ונכונים. רצוי אף לבדוק טוב את קומת הלובי והגג ובטח אם הדירה הנרכשת היא הדירה האחרונה בבניין וצמודה לגג. 4. מפרט טכני- כחלק מנספחי החוזה יהיה עליך לחתום גם על המפרט הטכני של הדירה הנרכשת ועל כן עליך לבדוק טוב טוב את המפרט המוצע על ידי הקבלן ולראות כי הוא מתאים לצרכיך האישיים. 5. תשלומים לפי חוק המכר – אחד הדברים החשובים ביותר בהליך מו"מ הנוגע לחוזה המכר מול עוה"ד של הקבלן הוא בדיקת מועדי התשלומים וסדרם. החוק מעגן את סדר התשלומים לפי שלבי בניה ולכן חשוב שתתאימו כל תשלום לכיסכם ולזמן המתאים לכם. 6. ביטחון אישי – הביטחון שלך לאחר חתימה על הסכם המכר ולאחר ששילמתם לקבלן כ-7% מערך הנכס יהיה הערת אזהרה שתירשם בנוגע לקבלן בלשכת רישום המקרקעין ותקנה לך ביטחון ושקט כלפי צדדים שלישים ונוגע לנכס שלך. 7. החוזה – הנך מגיע ליום החתימה בשעה טובה ובמזל!!! דבר אחרון שיש לבדוק לפני יום מאושר זה – האם עיגנת בסעיפי החוזה את כל התרחישים האפשריים עד ליום קבלת המפתח?! חשוב מאוד לייצר סעיפים בחוזה המכר הנותנים עוגן לבעיות הצצות בהמשך הדרך ולכן יש להיעזר בניסיון וידע, לדוגמא מועד מסירת החזקה בדירה, גובה הפיצוי באיחור במסירה, שינויים עתידיים בתוכניות הדירה, תשלומים לעוה"ד המייצג את הקבלן וכדומה. לא רצוי להגיע ליום גורלי ומכריע בחייך כמו יום רכישת דירה ולא להיות מיוצג על ידי עו"ד אישי אשר יבצע עבורך את כל הבדיקות הנדרשות, יבטיח זכויותיך וידע להכניסן גם בחוזה המכר, יתן מענה לכל דרישותיכם ורצונותיכם מהקבלן ואף ידרוש תשובות ופתרונות בגוף החוזה ולאחר חתימת החוזה והכל עד ליום קבלת המפתח וגם לאחר מכן.
| 2009 © עורכי דין - ReadLaw כל הזכויות שמורות ל